Die tatsächliche Wohnfläche gibt es in der Praxis nicht

Der Bundesgerichtshof hat im vergangenen November entschieden, dass in Mieterhöhungsverfahren zukünftig die tatsächliche Wohnungsgröße der allein zulässige Maßstab sein soll. Nach der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung konnten Mieter Mietminderungen nur dann durchsetzen, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner war als vertraglich vereinbart. Auch die Pläne des Bundesjustizministeriums für ein noch in diesem Jahr zu erwartendes Mietrechtsänderungsgesetz sehen vor, dass zukünftig bei Mieterhöhungsverlangen und Betriebskostenabrechnungen nur noch die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein soll. Doch ist „null Toleranz“ in der Praxis auch realistisch?

Null Toleranz = mehr Streit!

Ich meine, ein Toleranzbereich bei der Angabe von Wohnflächen ist notwendig. Die in einem Haus & Grund Praxistest ermittelten Messdifferenzen sind zu groß. Die tatsächliche Wohnfläche gibt es in der Praxis nicht. Wenn bei der Vermessung einer Wohnung durch drei Experten drei Ergebnisse mit bis zu 16 Prozent Abweichung herausgekommen sind, darf der Gesetzgeber davor nicht die Augen verschließen. Eine hinreichend große Toleranz ist für alle Vertragspartner – Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer – hilfreich, nein sogar unerlässlich. Nicht nur Messungenauigkeiten und handwerkliche Fehler sind bei Wohnflächenermittlungen häufig festzustellen. Zudem interpretierten die Messexperten die zugrundeliegenden Berechnungsvorgaben der Wohnflächenverordnung unterschiedlich. So haben einige Vermesser eine Terrasse gar nicht in die Wohnfläche einbezogen, andere einen Balkon zu einem Viertel oder zur Hälfte. Da hilft dann auch moderne Lasertechnik nicht weiter. Auch auf die Bauzeichnungen kann sich ein Vermieter bei einer zu starken Absenkung der Toleranzschwelle nicht unbedingt verlassen, da diese in der Regel Rohbaumaße wiedergeben und die tatsächliche Wohnfläche fast immer kleiner ist. Wenn ein Eigentümer seine Immobilie vermessen lässt und dafür viel Geld ausgibt, muss er sich auf die Ergebnisse verlassen können. Da die Ergebnisse niemals einheitlich sein werden, muss es eine praxisgerechte Toleranzspanne nach oben und unten geben.

Ein Toleranzbereich von zumindest 5 % muss erhalten bleiben. Ein darunter liegender Wert würde nicht zu mehr Gerechtigkeit führen, sondern zu mehr gerichtlichen Auseinandersetzungen. Damit ist weder den Mietern noch den Vermietern gedient. Es ist schon etwas Wahres dran an der Aussage: „Wer viel misst, misst viel Mist“

Ihr Bernd Richter
Geschäftsführer Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.