Das Mietrechtsnovellierungsgesetz und die Energieeinsparverordnung 2014

Das soll noch in diesem Jahr Gesetz werden und das ist es schon:

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz und die Energieeinsparverordnung 2014

Justizminister Maas hat Wort gehalten und 100 Tage nach der Bildung der „Groko“ den Referentenentwurf eines Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) vorgelegt. Wie nicht anders zu erwarten, hat er auf die Eckpunkte der Koalitionsvereinbarung noch einiges draufgesattelt. Aufbauend auf das von der Politik immer wieder verbreitete Mietenmärchen, dass die Mieten in allen Ballungsräumen ins Unermessliche steigen und die Vermieter den Hals nicht voll genug bekommen können, sollen die Länder per Rechtsverordnung ermächtigt werden, bei Neuvermietungen eine Mietpreisbremse einzuführen. Vorgesehen ist, dass das Gesetz noch in diesem Jahr Rechtskraft erlangt.

Bremen (Stadt) will selbstverständlich auf diesen Zug aufspringen, obwohl Wohnungsengpässe und steigende Mieten nur in wenigen Stadtquartieren feststellbar sind. Dies wird übrigens auch vom Statistischen Bundesamt bestätigt. Danach lagen auch im letzten Jahr die Mietsteigerungen in Bremen unterhalb der Inflationsrate. Selbst in den Grafiken des Deutschen Mieterbundes, die die extremen Mietsteigerungen bei Neuvermietungen dokumentieren sollen, findet man Bremen nicht.

Zu den einzelnen Bestimmungen des Gesetzentwurfes finden Sie ausführliche Berichte in diesem Magazin. Der Staat kassiert weiter die privaten Wohnungseigentümer, die gut 80% der Wohnungen zur Verfügung stellen, ab. Jüngstes Beispiel hierfür ist die Grunderwerbsteuererhöhung in Höhe von 5%. Die Politik verkennt, dass schon heute bei mehr als 60% der von Privat vermieteten Wohnungen nur eine Rendite von unter 2% erwirtschaftet wird. Den Vermietern wird die finanzielle Grundlage für Investitionen in den Erhalt und die Modernisierung des Wohnungsbestandes genommen. Damit verliert jeder Eigentümer die Lust am investieren und den Mietern wird letztendlich ein Bärendienst erwiesen.

Im Koalitionsvertrag ist noch die Rede davon, endlich Qualitätsanforderungen für den Maklerberuf zu definieren. Heute genügt ein Gewerbeschein und schon darf man sich Makler nennen. Das führt dazu, dass viele Akteure vom Mietrecht völlig unbeleckt sind und von der Rechtsprechung des 8. Senats des Bundesgerichtshofes, der für Mietrecht zuständig ist, noch nie etwas gehört haben. Im Gesetzentwurf von Minister Maas findet sich hierzu keinerlei Hinweis. Dafür soll jetzt das Bestellerprinzip eingeführt werden, wonach zukünftig fast ausnahmslos die Vermieter die Maklerleistungen bezahlen sollen. Das setzt die soziale Marktwirtschaft außer Kraft und führt nicht zu einem besseren Schutz der Mieter.

Die bereits im letzten Jahr verabschiedete EnEV 2014 trat zum 1.5.2014 in Kraft. Die neuen Energieausweise erhalten ein neues Label. Urplötzlich werden aus Häusern im grün / gelben Bereich Häuser im dunkelroten Bereich, obwohl sich an den Energiekennwerten nichts geändert hat. Wohl dem, der noch über einen alten Energieausweis mit entsprechender Restlaufzeit verfügt.

Noch verrückter wird es nun bei den ab 1.5. notwendigen Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen, wenn man seine Immobilie verkaufen oder vermieten will. Dadurch mehr Wahrheit und Klarheit für die Käufer und Mieter? Wohl eher mehr Verwirrung und weniger Transparenz. Die Anzeigenschaltung wird jedenfalls teurer. Verlage und Internetportale dürfte dies freuen.Die Mietpreisbremse und die neue Energieeinsparverordnung werden nach unserer Einschätzung zu mehr Rechtstreitigkeiten in Mietverhältnissen führen. Das kann vom Gesetzgeber eigentlich nicht gewollt sein.

Ihr Bernd Richter Geschäftsführer Haus & Grund Bremen e.V.

Die große Koalition und die großen Vorhaben

Die von der großen Koalition im Koalitionsvertrag vereinbarten geplanten Änderungen des Mietrechtssollen zeitnah realisiert werden. Mit einer ersten Novelle plant Bundesjustizminister Heiko Maas auf Bundesebene eine Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung (Mietpreisbremse) sowie die Einführung des Bestellerprinzipsfür Maklerleistungen.

Bisher durfte über den Inhalt der Mietrechtsnovellenur spekuliert werden. Nun soll sie tatsächlich in den nächsten Tagen vorgelegt werden.

Auch auf Bremer Landesebene wird schon seit längerem an eine sog. Kappungsgrenzenverordnung gebastelt. Wir haben in unserem Mitgliedermagazin bereits mehrfach darüber berichtet. Zumindest für die Stadt Bremen ist vorgesehen, dass hier innerhalb von 3 Jahren die Mieten nur noch um 15 statt wie bisher um 20% angehoben werden dürfen.

Sollten Sie in den letzten Jahren ein „guter“ Vermieter, eine „gute“ Vermieterin gewesen sein und auf eine Anpassung der Mieten auf das ortsübliche Niveau in Bremen oder Bremerhaven (hier gibt es einen Mietspiegel) verzichtet haben, so sollten Sie dieses nachholen, so lange sich die geplanten Gesetzesänderungen noch im Verfahren befinden und noch nicht in Kraftgetreten sind.

Das durch die geplanten gesetzgeberischen Maßnahmen das erklärte Ziel der Schaffung von neuem und bezahlbaren Wohnraum und die Motivationen für neue Investitionen in ihre Immobilien erreicht wird, bezweifelt nicht nur Haus & Grund. Staatliche Eingriffe in die Mietpreisbildung führen zu Verunsicherungen und erhöhen nicht die Bereitschaft, in neue oder in Bestandsimmobilien zu investieren.

Darüber hinaus bleibt die Politik bis heute eine Erklärung schuldig, was sie überhaupt unter bezahlbaren Wohnraum versteht. Die Nettokaltmieten in Bremen und Bremerhaven sind für die meisten Mieter nach wie vor bezahlbar. Anders verhält es sich mit den Mietnebenkosten. Hier wäre in der Tat eine Preisbremse effektiv.

Als Immobilieneigentümer sollten Sie, liebe Mitglieder, den momentan noch bestehenden Status der Vertragsfreiheit nutzen und die Miete auf eine solche Höhe anpassen, die beiden Mietvertragsparteien gerecht wird.

Ihr Dr. Olaf Voßhans Vorsitzender
Haus & Grund Bremerhaven e.V.